花小金井・田無エリアで多くのお客様の不動産売却をサポートしているセンチュリー21ネクストドアとして、不動産売却の2つの主要な方法「仲介」と「買取」について詳しく解説いたします。

不動産を売却する際には、「買取」と「仲介」という2つの主要な方法が存在します。これらの方法はどちらも不動産会社を通じて行われますが、その仕組みや特徴には大きな違いがあります。売却を成功させるためには、売却のスピード、売却価格、売主の手間などを考慮し、ご自身の状況や希望に最も適した方法を選択することが重要です。

不動産売却の「仲介」とは？

仕組みと役割

「仲介」とは、不動産仲介業者に依頼し、一般の市場から買主を探してもらい、売却を進める方法を指します。

仲介業者は、自社の顧客への物件紹介、不動産流通機構（レインズ）や不動産ポータルサイトへの物件掲載、新聞折り込みチラシなどを通じて、購入希望者を幅広く募集します。買主が見つかった後は、仲介業者が売主と買主の間に立ち、価格交渉や契約条件の調整、売買契約の締結から決済・引き渡しまでの手続き全般をサポートします。

メリット

相場に近い高い価格での売却が期待できることが最大のメリットです。買取とは異なり、購入者が自分で使用するために物件を購入するため、市場価格に近い売却が可能です。

不動産会社が幅広い売却活動をサポートしてくれるため、売主の労力をある程度軽減できます。

デメリット

売却完了までに時間がかかる場合がある点がデメリットです。物件の人気や売り出し価格にもよりますが、一般的に数ヶ月程度の期間を要することが多く、場合によっては半年以上かかるケースもあります。いつ売れるかが不透明である点も売主にとっては厳しい面です。

購入希望者による内覧対応や価格交渉など、売主自身が関わる手間が発生します。売買契約において契約不適合責任を負う可能性があり、売却後に契約内容と異なる不具合（雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなど）が発見された場合に、売主が修繕費用負担や損害賠償などの責任を負う可能性があります。

媒介契約の種類

不動産会社に仲介を依頼する際には、「媒介契約」と呼ばれる契約を締結します。媒介契約には、以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約：他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することはできず、売主自身が見つけた買主と契約することも禁じられています。最も積極的な販売活動が期待できます。
• 専任媒介契約：契約した1社にのみ売却依頼ができますが、売主自身が見つけた買主とは契約可能です。積極的な販売活動を期待できます。
• 一般媒介契約：複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができ、売主自身が見つけた買主と契約することも可能です。

仲介手数料について

仲介手数料は、売買契約が成立した際に不動産会社に支払う報酬です。国土交通省の定める報酬規程で上限が決められており、例えば売買価格が400万円以上の場合、「売買価格の3%＋6万円＋消費税」が上限となります。3,000万円の物件であれば、仲介手数料の上限は96万円（税別）となります。

出典：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

✓ポイント：仲介は時間をかけてでも高く売りたい方に適していますが、内覧対応や売却活動期間中の維持管理など、売主の負担も伴います。

不動産売却の「買取」とは？

仕組みと役割

「買取」とは、不動産会社が直接、不動産の買主となる方法です。不動産会社が物件の価格査定を行い、提示された買取金額に売主が納得すれば、売主と不動産会社の間で直接売買契約が締結されます。

買取業者は、買い取った不動産を自ら使用するのではなく、リフォームや建て替えなどを行って不動産価値を高めた上で転売することで利益を得ます。

メリット

スピーディに現金化できることが最大のメリットです。不動産会社への相談から契約・決済まで、最短2週間～1カ月程度で完了することもあります。急いで現金が必要な場合に特に有効です。

決済の確実性が高い（ローン特約なし）点が挙げられます。買主がプロの不動産会社であるため、一般の買主のように住宅ローン審査に通らず契約が白紙になる心配がありません。

売主が契約不適合責任を負わないため安心です。買取では売主の契約不適合責任を免責とする特約が一般的ですが、これは必須ではないため、契約前に必ず確認することが重要です。免責特約がある場合、売却後に建物の不具合や土地の地中埋蔵物などが見つかっても、売主は責任を負う必要がありません。

仲介手数料がかからないことも大きな利点です。不動産会社が直接の買主であるため、仲介サービスに対する報酬は発生しません。

内見回数が少ない傾向にあるため、売主や居住者の負担が少ないです。基本的に1社1回程度の内見で済みます。

周囲に知られずに売却できる可能性が高いです。仲介のように広告活動を行ったり、頻繁に内覧者が訪れたりすることがないため、近隣住民に不動産の売却を知られるリスクを抑えられます。

デメリット

売却価格が相場価格よりも安くなる傾向にあることが最大のデメリットです。買取業者は転売利益やリフォーム・建て替え費用、その他の諸経費、リスクを考慮して買取価格を設定するため、市場価格よりも安くなることを覚悟する必要があります。

買取を断られる物件も存在します。例えば、築年数が古すぎて建物の状況が極めて悪い場合や、再販の余地がないほど立地が悪い物件などは、買取の対象外となることがあります。

買取の種類

• 即時買取：買取業者との価格交渉や条件面での合意がつき次第、すぐに買い取ってもらう方法です。最短1週間～2週間程度で売却が完了するため、早急に現金化したい方におすすめです。
• 買取保証：買取と仲介のメリットを組み合わせた売却方法です。事前に買取額と時期を決めた上で、まずは仲介による売却活動（通常3ヶ月程度）を行います。この期間内に買主が見つからなかった場合、事前に決めていた買取金額で業者が買い取ります。

✓ポイント：買取は早急に現金化したい方や、売却後の責任を負いたくない方に適していますが、売却価格は市場価格より低くなることを理解しておく必要があります。

仲介と買取の比較まとめ

項目	仲介	買取
売却相手	不動産会社が探した一般の個人・法人	不動産会社（買取業者）
売却スピード	数ヶ月程度（物件により異なる）	数日～数週間（最短2週間程度）
売却価格	相場に近い価格が期待できる	相場より安くなる傾向
手間	内覧対応、価格交渉など手間がかかる	内覧対応、価格交渉など手間が少ない
契約不適合責任	あり	原則なし（免責特約による）
仲介手数料	かかる（売却価格の3%+6万円+消費税が上限）	かからない
周囲に知られるリスク	あり	ない（低い）

自己負担費用の違い

買取であれば業者が負担するか、買取価格に織り込んでくれる費用が、仲介では売主負担となる場合があります：

• リフォーム、リノベーション費用：仲介では買い手を見つけるために仲介業者から提案される場合がありますが、かけた費用以上に高く売れる保証はありません。
• 解体費用：古い建物を更地にして売却する場合に発生します。
• 残置物撤去費用：相続などで引き継いだ実家などに残された家財品の処分費用です。一般的な戸建住宅では15万～30万円程度かかることが多く、仲介では売主負担となります。
• クリーニング費用：売却する物件の清潔感を保つために必要で、仲介では売主負担となるのが一般的です。
• 測量費用：土地の売却時に、所有する土地の面積や境界線を明確にするために測量作業を行う費用です。

状況別最適な売却方法の選び方

仲介と買取のどちらを選ぶべきかは、物件の状況と売主の置かれているシチュエーションによって異なります。

「仲介」がおすすめなパターン

• 時間をかけてでも可能な限り高く売りたい場合
• 築年数が浅い、立地が良い（駅徒歩10分以内など）、直近でリフォームが行われているなど、一般市場で需要が高い物件
• 売却期間が長引いても金銭的に問題がない、時間的に余裕がある方

「買取」がおすすめなパターン

•  早急に現金が必要な場合や、売却時期に明確な期限がある場合。例えば、住み替えでまとまった資金が必要な場合、相続税の納付期限が迫っている場合などが挙げられます。
• 築年数が古い（特に旧耐震基準の物件）、立地が悪い（駅から遠い、中心市街地から遠いなど）、違反建築、再建築不可、シロアリ被害など何らかの欠陥がある、または事故物件など、一般市場で売れにくい物件
• 周囲に知られずに売却したい場合。仲介のような広告活動や頻繁な内覧がないため、近隣住民や賃貸物件の入居者に知られることなく売却を進められます。
• 売却後の責任（契約不適合責任）を一切負いたくない場合。買取では契約不適合責任の免責特約が一般的ですが、契約内容を必ず確認しましょう。特に築年数が古く、隠れた欠陥があるかもしれない物件を売却する場合に重要なポイントです。
• 価格交渉や条件交渉、その他面倒なやり取りを避け、楽に売却したい場合

選択時の注意点

• 売主にリフォームや解体を勧める仲介業者に注意しましょう。仲介業者から「リフォームすれば高く売れる」「解体すれば買い手が見つかる」と提案されることがありますが、売却が確実な保証はなく、かけた費用が無駄になるリスクが高いです。
• 仲介を検討する場合でも、買取業者へも査定依頼を行うべきです。複数の選択肢を比較検討することで、不必要な出費を避け、最終的に手元に残る金額を最大化できる可能性があります。
• 仲介業者が斡旋する買取業者には注意が必要です。仲介業者を介して買取を行うと、買取であるにもかかわらず仲介手数料を支払うことになる場合があります。

✓ポイント：ご自身の状況（時間的余裕、資金の必要性、物件の状態）を整理し、最も重視するポイント（スピード、価格、手間、責任など）に基づいて選択することが重要です。

最適な方法を選ぶために

価格査定の重要性

買取と仲介のどちらで売却すべきか迷った際には、まずその不動産の相場価格を把握することから始めるのが賢明です。

相場が分かれば、仲介で売却した場合のおおよその価格と、そこから2～3割程度安くなる買取価格の予測がつき、ご自身の状況に合った判断がしやすくなります。

一括査定サイトの活用

不動産一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に一度に査定を依頼できるため、効率的に相場を把握し、査定の根拠を比較検討することができます。

買取を行っている不動産会社にも査定依頼をすることで、買取金額の見込みも同時に知ることができます。

信頼できる不動産会社の選び方

査定価格の高さだけで選ぶのではなく、説明内容や担当者の信頼感などを重視して不動産会社を選ぶことが重要です。高すぎる査定価格を提示する会社は、後に値引きを要求してくる可能性もあります。

疑問点や要望は担当者に率直に伝え、しっかりとコミュニケーションを取ることで、信頼できるパートナーを見つけることができるでしょう。

✓ポイント：まずは複数の不動産会社から査定を取り、仲介と買取の両方の選択肢を具体的な数字で比較検討することが、後悔しない売却の第一歩です。

まとめ

不動産売却における「買取」は、売却にかかる負担が少なくスピーディに現金化できる点が魅力ですが、売却価格は市場価格よりも大幅に安くなる傾向があります。

一方、「仲介」は、時間はかかりますが、相場に近い高い価格での売却が可能です。

買取と仲介にはそれぞれ一長一短があり、どちらが一方的に良いとは言い切れません。ご自身の不動産の相場価格と照らし合わせながら、売却したい理由や事情、重視するポイント（スピード、価格、手間、責任など）に基づいて最適な方法を選ぶことが重要です。

迷った際には、まずは複数の不動産会社に価格査定を依頼し、情報収集から始めることを強くおすすめします。自分自身で査定価格を理解し、不動産会社の担当者と密に連携を取ることで、売却成功の可能性は大きく高まるでしょう。

花小金井・田無エリアで不動産売却をご検討の際は、地域に密着したセンチュリー21ネクストドアまでお気軽にご相談ください。仲介・買取両方に対応し、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却方法をご提案いたします。