西東京市谷戸町3丁目の土地を相続したオーナーが、築46年の木造住宅が建ったままの状態で売却を実現しました。「売るなら更地にしたほうがいい」と聞いて解体を検討したものの、見積もりは約180万円。費用負担の重さと、更地にした後の固定資産税増にも不安を抱えていました。当社は古家を残したまま「古家付き土地」として売り出す方法を提案。解体費を売主が負担することなく、査定額に近い価格でスムーズに成約しました。この事例から、古い建物が残る土地でも、進め方しだいで手出しを抑えて売却できることがわかります。古家付き土地の売却における解決策をご紹介します。

物件情報

ご相談内容

• 親から相続した築46年の木造住宅。現在は誰も住んでおらず、老朽化が進んでいる
• 「土地は更地にしてから売るほうが高い」と聞き、解体を前提に考えていた
• 解体業者の見積もりが約180万円となり、まとまった出費に踏み切れない
• 更地にすると固定資産税が上がると知り、解体すべきか古家を残すべきか判断がつかない
• 解体工事中に隣地とのトラブルや、近隣への騒音・粉塵の苦情が起きないか心配
• 保有しているだけで管理の手間も税金もかかるため、できるだけ早く手放したい

当社からのご提案

• 解体せず「古家付き土地」として、現況有姿のまま売り出す方法を提案
• 解体費用は売主が負担せず、建替えを前提とする買主側で実施するスキームを設計
• 古家を残すことで住宅用地の特例が維持され、引渡しまでの固定資産税の負担増を回避
• 建物部分について契約不適合責任を免責とする特約を契約に盛り込み、引渡し後のトラブルを予防
• 建替え目的の実需層や建築会社など、解体前提で購入を検討する層をターゲットに販売活動を展開
• 買主の希望に応じて「解体更地渡し」も選べるよう、二つの条件を並行して提示

結果

• 古家付き土地として販売開始から約1ヶ月半で買主が決定
• 建替えを前提とした実需の購入者が現れ、解体は買主側で行うことで合意
• 売主は解体費約180万円を負担することなく、査定額に近い4,150万円で成約
• 建物の契約不適合責任を免責とする特約により、引渡し後の責任リスクを排除
• 更地化を待たずに売れたため、保有期間中の固定資産税と管理の負担を最小限に抑制
• 解体に伴う近隣対応や行政手続きも買主側で完結し、売主の手間はほぼかからず

この事例が成功した最大の理由は、「更地にしてから売る」以外の選択肢を早い段階で示したことにあります。古家付き土地のまま売り出せば、売主は高額な解体費を立て替える必要がありません。建替えを考える買主にとっても、自分の希望する工法やプランで解体・新築を進められるため、かえって購入のハードルが下がります。さらに、建物を残したまま引き渡すことで、更地に伴う固定資産税の増加も避けられました。売主・買主の双方にメリットが生まれる形を整えられたことが、短期間での成約につながっています。

用語解説と売却・活用のポイント

古家付き土地とは、古い建物が建ったままの状態で売りに出される土地のことです。建物の市場価値はほとんど見込まず、土地値を基準に取引するのが一般的で、解体費を売主・買主のどちらが負担するかが交渉の焦点になります。

現況有姿（げんきょうゆうし）とは、物件を今あるそのままの状態で引き渡す売買条件を指します。古家を解体・修繕せずに売却する場合に用いられ、引渡し後の認識のずれを防ぐため、状態を契約書へ正確に記載することが欠かせません。

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する制度です。建物を取り壊して更地にすると適用から外れ、土地の固定資産税が大きく上がる場合があります。古家を残す判断には、この税負担の差も関わってきます。

この事例における重要な論点は以下の通りです。

• 解体費を売主が負担するか、古家付きのまま売って買主側に委ねるかの見極め
• 更地化による固定資産税の増加と、保有期間中のコストを踏まえた損得の比較
• 契約不適合責任の免責特約による、引渡し後のトラブル防止
• 建替えを前提とする買主層に向けた、的確なターゲティングと販売戦略

古家付き土地の売却では、「解体してから売るのが当たり前」という思い込みが、かえって売主の負担を増やしてしまうことがあります。立地や建物の状態、想定する買主層を見極めたうえで、解体の要否や負担のあり方を設計することが、納得のいく売却への近道です。

まとめ

最後に、古家付き土地の売却を検討されている方々へ。「古い家が建ったままでは売れないのでは」「やはり解体してからでないと買い手がつかないのでは」といった不安をお持ちではないでしょうか。確かに解体して更地にする方法もありますが、それが唯一の正解とは限りません。古家を残したまま売り出すことで、高額な解体費の負担を避けられ、固定資産税の増加も防げるケースは数多くあります。

センチュリー21ネクストドアは、花小金井・田無エリアをはじめ西東京市の不動産売却を専門に、お客様お一人おひとりの事情に寄り添ったご提案をいたします。古家付きで売るべきか、更地にすべきか。その判断には、地域の相場や買主の動向を踏まえた見極めが欠かせません。解体費の見積もり相談から、契約時の特約設計、建替え層への販売活動まで、一貫してサポートいたします。

古い家が残っていることは、決して売却の妨げにはなりません。むしろ、建替えを望む買主にとっては自由度の高い魅力的な土地となります。地域に根ざした知識と豊富な経験を活かし、あなたの土地の価値を最大限に引き出します。解体費の負担、固定資産税の不安、古家付き土地の売り方など、どんなご相談でもお気軽にお問い合わせください。

センチュリー21ネクストドアに、あなたの不動産売却のお手伝いをさせてください。一緒に、納得のいく売却を実現しましょう。