花小金井・田無エリアで不動産売却をお手伝いするセンチュリー21ネクストドアです。不動産売却は大きな金額が動く重要な取引で、契約から引き渡しまでの過程で思わぬトラブルに巻き込まれるケースも少なくありません。
事前にどのようなトラブルが起こりやすいのかを知り、適切な対策を講じることで、多くの問題は未然に防ぐことができます。本記事では、不動産売却でよくあるトラブル事例から、それらを回避するための具体的な対策まで、わかりやすく解説いたします。

1.よくあるトラブル事例

物件に関するトラブル

隠れた瑕疵（契約不適合責任）

最も多発するトラブルが、売主が把握していなかった物件の欠陥が引き渡し後に発覚するケースです。

よくある瑕疵の例：
- 雨漏り・シロアリ被害
- 配管の水漏れ・電気設備の不具合
- 地盤の不同沈下

これらは売主の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」の対象となり、買主から賠償請求や契約解除を求められるリスクがあります。

境界線の曖昧さや地下埋設物

戸建てや土地売却では、隣地との境界が不明確だったり、地下に廃材などの「埋設物」があったりすると、高額な解決費用が必要になることもあります。

周辺環境に関する瑕疵

近隣の騒音、悪臭、嫌悪施設（火葬場、墓地など）といった周辺環境が「心理的瑕疵」や「環境的瑕疵」とみなされ、トラブルになる場合があります。

契約・お金に関するトラブル

仲介手数料の金額トラブル

不動産会社に支払う仲介手数料には法律で上限額が定められています。

取引額	上限料率
200万円以下	5%
200万円超400万円以下	4%
400万円超	3%

※出典：不動産取引に関するお知らせ｜国土交通省｜
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
これを超える金額や、広告費の別途請求などでトラブルが発生することがあります。

支払いトラブル（ローン不成立）

最も頻繁に発生するトラブルが、買主の住宅ローン審査が通らず、残金が支払えなくなるケースです。ローン特約の内容や手付金の取り扱いが曖昧だと深刻な問題となります。

契約解除トラブル

契約解除には以下のパターンがあり、条件が曖昧だと金銭的損失を伴うトラブルに発展します：

• 手付解除：買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍額を支払い

• ローン特約による解除：ローン否決時の白紙解約

• 契約違反による解除：約束違反時の解除

業者に関するトラブル

媒介契約の囲い込み

最も悪質な業者トラブルが「囲い込み」です。不動産会社が両手仲介を狙い、他社への物件情報公開を制限する行為で、売却活動の遅延や安値売却の原因となります。

契約書・重要事項の説明不足

マンションのペット飼育可否、リフォーム制限、管理費滞納状況などの重要事項の説明が不十分だと、後から予期せぬ制約や費用負担が判明することがあります。

✓ポイント：トラブルの多くは事前の情報開示不足や業者選びの問題から発生します。

2. トラブルを未然に防ぐための対策

信頼できる不動産会社の選定

トラブルを避ける最重要ポイントは、安心して仲介を任せられる不動産会社を選ぶことです。

確認すべきポイント

• 売却実績：売却希望物件の種別・地域での実績

• 営業担当者：質問への丁寧な対応、迅速なレスポンス

• 囲い込み対策：レインズ登録、大手ポータルサイト掲載状況

• 査定根拠：周辺取引事例、市況データに基づく価格設定

高額査定だけで会社を選ぶのは危険です。根拠を明確に説明できる会社を選びましょう。

契約内容と関連法規の理解

契約不適合責任と民法改正

2020年4月の民法改正による重要な変更点：
- 瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に名称変更・適用範囲拡大
- 危険負担の原則変更（民法536条）：引き渡し前に目的物が滅失した場合、買主は代金支払いを拒絶できるように。ただし、売主の修復義務は契約書で別途定める必要があります

売買契約書の重要確認事項

• 契約解除の期限と条件

• 解約手付の金額

• ローン特約の内容

• 契約不適合責任の期間と範囲

• 付帯設備の免責事項

物件情報の正直な開示

買主の購入判断に影響する内容はすべて正直に開示する必要があります：
- 雨漏り・水漏れ履歴
- シロアリ被害・駆除履歴
- 近隣トラブルの有無
- 事故物件該当性

ホームインスペクション（住宅診断）の活用

既存住宅売買瑕疵保険との連動

ホームインスペクションを実施することで、既存住宅売買瑕疵保険への加入が可能になります。

保険の概要：
- 加入条件：検査機関による建物状況調査の実施
- 保険料目安：5万円〜15万円程度
- 保険金額：最大1,000万円程度

※出典：既存住宅売買瑕疵保険について｜国土交通省｜
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/consumer/existing_housing.html
診断費用5万円〜7万円と保険料を合わせても、総額10万円〜22万円程度の投資で、契約不適合責任リスクの大幅軽減と売却促進効果を実現できます。

※診断費用出典：ホームインスペクションの費用相場を公開！｜さくら事務所｜
https://www.sakurajimusyo.com/guide/25196/

✓ポイント：事前の十分な準備と情報開示が、安全な不動産売却の基盤となります。

3. 引渡し時の注意点

引渡し前の最終点検

引き渡し前には必ず最終点検を行い、以下を確認しましょう：

• 契約内容との相違確認

• 付帯設備の動作状況

• 残置物の処分状況

自然災害リスクへの対応

災害時の修復責任や契約解除条件を契約書で明確にし、火災保険の継続、迅速な引き渡しスケジュール調整などの対策を講じましょう。

境界の確認

土地の境界が不明確な場合は、隣接地所有者との確認や境界確定測量（費用30万円〜80万円程度）の実施を検討しましょう。

✓ポイント：引き渡し直前まで気を抜かず、最終確認を怠らないことが重要です。

4. トラブル発生時の相談先

段階的な相談アプローチ

• 契約先への相談：担当者・営業責任者、会社の相談窓口
• 業界団体：全日本不動産協会、各都道府県宅建協会（無料相談）
• 専門家：弁護士（法的紛争）、司法書士（登記関連）、税理士（税務）
• 公的機関：国民生活センター（188番）、住まいるダイヤル

専門家	主な対応分野
弁護士	契約トラブル、損害賠償、法的紛争全般
司法書士	登記手続き、所有権移転
税理士	譲渡所得税、相続税関連

✓ポイント：トラブルは早期発見・早期対応が重要です。一人で悩まず、適切な相談先を活用しましょう。

5. まとめ

不動産売却におけるトラブルは、発生しやすいパターンの理解と適切な予防策により、リスクを大幅に減らすことができます。

花小金井・田無エリアでの不動産売却をお考えの方は、センチュリー21ネクストドアにお任せください。豊富な経験と地域密着の知識を活かし、お客様が安心して売却できるよう丁寧にサポートいたします。

「事前準備」と「信頼できるパートナー選び」が、安全で納得のいく不動産売却の鍵となります。本記事の内容を参考に、トラブルを未然に防ぎ、満足のいく売却を実現してください。私たちがお客様の安全で納得のいく不動産売却をしっかりとサポートいたします。

▼弊社のお客様の声はこちら