不動産を売却する際、最初に直面するのが「査定」というステップです。この査定額が適正かどうかで、その後の売却活動の成否が大きく左右されます。特に相続した不動産の場合、市場価値が分からないまま売却を進めてしまうと、本来得られるはずだった金額よりも低く手放してしまう可能性があります。

センチュリー21ネクストドアでは、花小金井・田無エリアの不動産売却を多数サポートしてきた経験から、査定の重要性を強く感じています。相続した不動産の登記手続きから不用品の処分、活用・売却まで一貫してサポートする中で、適切な査定が売却成功の鍵となることを実感しています。

この記事では、不動産査定の仕組みから複数社の査定を比較する際のポイント、信頼できる不動産会社の見極め方まで、売却で損をしないための重要な情報をご紹介します。

不動産査定とは？無料査定の仕組みと目的

不動産査定とは、所有する不動産がいくらで売れそうかを不動産会社が見積もるサービスです。売却を検討している方にとって、市場価値を知るための重要なステップとなります。

査定には大きく分けて「無料査定」と「有料鑑定」の2種類があります。不動産鑑定士による有料鑑定は、裁判や相続税申告などの公的な目的で利用されることが多いですが、一般的な売却検討であれば無料査定で十分です。

なぜ無料なのか？ 実は不動産会社にとって査定は、売却依頼（媒介契約）を獲得するための営業活動の一環です。無料査定の主な目的は、「おおよその売却相場を知ること」と「複数の不動産会社を比較検討する機会を得ること」です。

花小金井・田無エリアでも、各不動産会社が得意とする物件タイプや販売ネットワークは異なります。地域特性を熟知した査定を行い、単なる価格提示だけでなく、売却戦略まで含めた提案を受けることが大切です。

査定価格の「適正」を見抜く！必ずチェックしたい4つのポイント

査定価格を鵜呑みにせず、その内容を深く理解することが、売却で損をしないために非常に重要です。以下の4つのポイントをしっかりチェックしましょう。

ポイント1：提示された「査定価格」は適正か？

• 相場から大きくかけ離れていないかを確認する。
• 高すぎる査定額に安易に飛びつかない。契約欲しさに高く提示し、後から値下げを要求するケースがあります。
• 極端に安い査定額にも注意が必要。業者によっては安く仕入れようとしている可能性があります。

地域密着型の不動産会社では、花小金井・田無エリアの実際の取引事例に基づいた、根拠のある査定額を提示しています。「売れそうな価格」と「希望する価格」のバランスを考慮した、現実的な査定を心がけているところが多いです。

ポイント2：「査定額の根拠」は明確か？

• なぜその価格になるのか、根拠の説明を求める。根拠が曖昧な会社は避けましょう。
• 類似物件の取引事例を確認。所在地、面積、築年数など、自分の物件と本当に類似しているかチェックします。
• 周辺相場、路線価、公示価格などの客観的な指標に基づいているか確認します。

信頼できる不動産会社は、査定額の根拠を明確かつ詳細に説明できます。特に地域密着型の不動産会社では、エリア特性に加え、最新の取引事例も考慮した根拠ある査定と丁寧な説明を心がけています。

ポイント3：「査定書（提案書）」の内容は充実しているか？

査定価格だけでなく、販売方法の提案、査定の根拠となる成約事例などが具体的に記載されているか確認しましょう。簡易的な査定書しか出さない会社には注意が必要です。

充実した査定書には、以下のような情報が含まれているはずです：

• 類似物件の取引事例（場所、価格、築年数、面積など）
• 周辺の相場感
• 物件の強み・弱み分析
• 販売戦略の提案

ポイント4：「コメントや補足事項」は丁寧か？

査定書のコメント欄に物件の良い点や課題点が具体的に書かれているかチェックしましょう。使い回しや手抜きと感じられるコメントは信頼性を欠きます。

例えば、「花小金井駅から徒歩8分の立地は、駅近物件として需要が高く、特に共働き世帯からの関心が見込めます」といった具体的なコメントがあれば、地域特性を理解している証拠と言えるでしょう。

査定価格の見極め方ポイントは、「数字だけでなく根拠や説明の質」を重視することです。明確で論理的な説明ができる不動産会社は、売却プロセス全体においても信頼できるパートナーとなる可能性が高いです。

なぜ複数社に査定を依頼すべきなのか

1社だけの査定では、その価格が適正か判断が難しいものです。複数社に査定を依頼することには、以下のようなメリットがあります。

• 相場を正確に把握するため
  複数社の査定額を比較することで、物件の市場価値の目安が見えてきます。
• 各社の査定額とその根拠、提案内容を比較するため
  どの会社の説明がより具体的で説得力があるかを見極めることができます。
• 信頼できる不動産会社・担当者を見つけるため
  担当者の対応や会社の姿勢を比較検討できます。売却は長期にわたるプロセスですので、信頼できるパートナー選びが重要です。
• 地域密着型の優良不動産会社に出会える可能性
  大手が得意としないエリアでも、地域に強い会社が高い査定を出すことがあります。特に花小金井・田無エリアのような特定地域に精通した不動産会社は、地域の細かな価値を見出す目を持っていることがあります。

複数社の査定を比較する際のポイントは、単純な金額の高低だけでなく、「査定の根拠」「担当者の対応」「会社の実績」などを総合的に評価することです。

信頼できる不動産会社を見つける比較ポイント

査定結果をもとに、どの不動産会社に仲介を依頼するかを見極めることが売却成功の鍵です。以下の4つのポイントで比較検討しましょう。

ポイント1：査定価格の根拠と売却戦略

• 提示された査定額の根拠を再度確認する。高すぎる査定額の理由を詳しく聞きましょう。
• 具体的な売却のロードマップ（販売活動計画）を提示できるか。広告方法、内覧対応、価格戦略などを明確に説明できるかチェックします。

売却戦略が具体的で現実的な会社は、売却プロセス全体を見通す能力が高いと言えます。優良な不動産会社では、物件ごとに異なる最適な販売戦略を構築し、明確な工程表を提示してくれます。

ポイント2：営業担当者の対応と誠実さ

• 疑問や不安に対して親身になり、具体的に分かりやすく答えてくれるか。複数の会社に同じ質問をして比較するのも有効です。
• 強引な営業や、契約を急かそうとしないか確認しましょう。
• 会社の良い面だけでなく、物件のマイナス面や売却のリスクについても正直に説明してくれるかも大切なポイントです。

担当者の人間性や対応の質は、長期にわたる売却プロセスの中で非常に重要になります。特に相続した不動産の場合、様々な手続きも伴うため、丁寧にサポートしてくれる担当者を選ぶことが大切です。

ポイント3：会社の信頼性と実績

• 売却したい物件の種類やエリアでの売却実績が豊富か確認しましょう。
• 口コミや評判を確認する。口コミサイトや知人の体験談など、様々な情報源から評判を集めましょう。
• 「囲い込み」（自社で買主を見つけて両手仲介手数料を得ようとする行為）の懸念がないか注意しましょう。

地域に密着した優良な不動産会社は、花小金井・田無エリアでの豊富な取引実績があり、特に相続不動産の取り扱いにも精通しています。地域密着だからこそ分かる細かな価値を見出し、適切な価格で売却するお手伝いをしてくれることが多いです。

ポイント4：媒介契約の種類と選び方

媒介契約には一般、専任、専属専任の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、自分の希望に合った契約を選びましょう。

契約の種類	特徴	適している場合
一般媒介契約	複数の不動産会社に依頼可能活動報告義務なし	自分で買主を見つける可能性が高い急いで売る必要がない
専任媒介契約	1社のみに依頼2週間に1回以上の活動報告義務あり	早期売却を希望複数社の対応が負担
専属専任媒介契約	1社のみに依頼1週間に1回以上の活動報告義務あり	確実な販売活動を希望不動産取引に不慣れ

高値売却を目指すなら「専任媒介契約」も検討されますが、不動産会社との信頼関係が非常に重要です。どの契約形態を選ぶにしても、しっかりと内容を理解した上で決めることが大切です。媒介契約の種類と特徴について詳しくはこちらのページでも解説しています。

査定後のステップ：売り出し価格の決定と売却活動

査定結果は、最終的な売り出し価格を決めるための重要な参考資料です。次のステップで売却活動を進めていきましょう。

売り出し価格の決定

相場、複数の査定額、住宅ローン残債、諸費用、最低売却価格、希望売却価格などを総合的に考慮し、不動産会社と相談して決定します。

値引き交渉を見越した価格設定も一つの戦略です。ある程度上乗せして設定することも検討しましょう。ただし、あまりに高すぎる価格設定は、売れ残りのリスクを高めます。

早く売りたい場合は、最初から適正価格や少し安めの価格で売り出す方が早く売却できる可能性が高いです。売却の優先順位（価格 vs スピード）を明確にしておくことが重要です。

内覧準備の重要性

物件の印象を良くするため、整理整頓、清掃（特に水回り、玄関）、臭い対策などをしっかり行いましょう。特に相続した空き家の場合、長期間放置されていると劣化や汚れが目立つことがあるため、最低限の清掃と整理は必須です。

地域に精通した不動産会社では、相続した不動産の場合、不用品の処分や清掃についてもアドバイスやサポートを行っていることが多いです。特に遠方にお住まいの相続人の方には、現地での対応も含めた総合的なサービスを提供している会社も増えています。

知っておきたい売却にかかる費用と税金

売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。様々な費用や税金がかかることを理解しておきましょう。

主な諸費用

• 仲介手数料：売却価格の3%+6万円（税抜き）が上限。
• 司法書士への報酬：所有権移転登記、抵当権抹消登記などの費用。
• 引越し費用：荷物の量や距離、時期によって変動。
• 測量費用：必要に応じて。特に古い物件や境界が不明確な場合に必要。

主な税金

• 譲渡所得税：売却益が出た場合に課税。所有期間や居住状況によって税率や特例が異なる。
• 印紙税：契約書類に貼付する印紙にかかる税金。
• 登録免許税：抵当権抹消登記などにかかる税金。

相続した不動産の場合、譲渡所得税の計算が複雑になることがあります。特に「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」や「被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除」などの特例が適用できるかどうかは、専門家に確認することをお勧めします。

売却成功のための計画とタイミング

不動産売却は短期間で完了するものではありません。計画的に進めることが重要です。

売却にかかる期間

一般的に不動産売却には3ヶ月〜半年程度かかります。以下のような工程があります：

1. 査定・不動産会社選び：2週間〜1ヶ月
2. 媒介契約・売り出し準備：1週間〜2週間
3. 販売活動期間：1ヶ月〜数ヶ月
4. 契約・決済準備期間：1ヶ月〜2ヶ月

余裕を持ったスケジュールで計画を立てることが重要です。特に相続した不動産の場合、名義変更や権利関係の整理に時間がかかることもあります。

不動産の「売り時」

一般的には転勤や入学で人の移動が多い春（3月前後）や秋（9月前後）が市場が活発になる時期です。ただし、物件や市場状況によるため、不動産会社に相談するのが良いでしょう。

花小金井・田無エリアでも、時期によって需要の波があります。地域に密着した不動産会社では、エリアの特性を踏まえた最適な売り出しタイミングをアドバイスしてくれるでしょう。

まとめ：損をしないための最終チェックリスト

不動産売却、特に相続した不動産の売却は、一生に何度も経験するものではありません。損をしないために、以下のポイントをしっかり押さえておきましょう。

• 不動産査定は、相場を知り、信頼できる不動産会社を見つけるための重要なステップ。
• 査定は必ず複数社に依頼し、価格だけでなく、査定額の根拠、査定書の内容、担当者の対応などを総合的に比較検討する。
• 不動産会社選びは、価格の高さだけでなく、誠実さ、実績、売却戦略の具体性などを重視する。
• 売却にかかる期間、費用、税金を事前に把握し、余裕を持った計画を立てる。
• 価格設定は慎重に。不動産会社とよく相談し、市場や物件に合った適正価格で売り出すことが、早期売却と売却成功につながる。

センチュリー21ネクストドアでは、相続した不動産の登記手続きから不用品の処分、活用・売却まで、花小金井、田無エリアに特化したワンストップサービスを提供しています。相続不動産の売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。適切な査定と戦略的な売却計画で、「損をしない不動産売却」をサポートいたします。