相続専門

大切な不動産を家族に引き継ぐとき、多くの方が直面するのが相続税という大きな課題です。花小金井や田無エリアで不動産を所有されている方の中にも、「将来の相続税が心配」という声をよく耳にします。

評価額の高い不動産を相続する場合、納税資金の確保が難しく、せっかく受け継いだ物件を売却せざるを得ないケースも少なくありません。しかし、生前から計画的に対策を講じることで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

この記事では、花小金井・田無エリアで不動産売却をお手伝いするセンチュリー21ネクストドアが、不動産相続における実践的な節税対策をご紹介します。生前贈与の活用法から相続発生後に使える特例まで、知っているかどうかで税負担が大きく変わる情報をお届けします。

不動産相続における税負担の基本知識

不動産相続の税負担を減らすには、相続税の仕組みを正しく理解することが第一歩です。

相続税の仕組みと基礎控除額

相続税には基礎控除額という非課税枠があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。配偶者と子ども2人なら4,800万円です。この金額を超えた部分に超過累進税率（10%〜55%）が適用されます。

参考: 相続税の計算｜国税庁

不動産が相続税対策に有利な理由

• 土地：路線価（公示地価の約80%を目途）等を基礎に評価
• 建物：固定資産税評価額（各自治体が決定）で評価
• 実際の評価は地点・形状・利用状況により変動

現金をそのまま相続すると額面通りの評価ですが、不動産は現金より相続税評価額が低くなるため、節税効果が生まれます。

参考: 土地家屋の評価｜国税庁

対策をしないリスクとは

納税資金不足による不動産の急な売却が最大のリスクです。相続税は現金一括納付が原則ですが、一定要件で延納（分割払い）や物納も可能です。ただし、手元資金がなければ市場価格より安く売却せざるを得ない状況に陥る可能性があります。

✓ 基礎控除額を超える財産を持つ場合、生前からの計画的な対策が不可欠です。

参考: 相続税の延納｜国税庁

生前に行うべき不動産の節税対策

相続税対策の基本は「生前の計画的な準備」です。時間を味方につけることで税負担を最小限に抑えられます。

暦年贈与による年間110万円の非課税枠活用

暦年贈与は最も基本的な対策です。

• 年間110万円まで贈与税が非課税
• 10年間で子ども2人に贈与すれば合計2,200万円を非課税で移転可能
• 現金でも不動産の持分でも適用可能

注意点: 2024年以降の贈与分は、相続開始前7年以内の贈与が相続財産に加算されます（経過措置あり）。早めの設計が重要です。

参考: 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）｜国税庁

相続時精算課税制度の賢い使い方

60歳以上の親・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与で選択できる制度です。

• 2,500万円まで贈与税が非課税
• 2024年以降は年110万円の基礎控除も使える（従来はゼロ）
• 一度選択すると暦年贈与には戻れない
• 贈与財産は相続時に加算される（税の先延ばし）
• 将来値上がりが見込まれる不動産に有効

参考: 相続時精算課税の選択｜国税庁

小規模宅地等の特例を見据えた準備

相続時の特例を最大限活用するため、生前から要件を満たす準備が必要です。

• 自宅：相続人が引き続き居住すること
• 事業用・賃貸用：相続人が事業を継続すること

家族と十分に話し合い、相続後の居住・事業継続について合意しておく必要があります。

賃貸経営による評価額の引き下げ

貸家建付地評価により、賃貸用土地の評価額を下げられます。評価額は「自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合30%×賃貸割合）」で計算されます。地域の借地権割合等により減額率は変動しますが、土地活用と節税を同時に実現できる有効な手段です。

✓ 生前対策は時間が味方になります。制度ごとにメリット・デメリットがあるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが成功の鍵です。

参考: 土地家屋の評価｜国税庁

相続発生後に活用できる特例と節税対策

生前対策が不十分でも、相続発生後に使える特例や控除で税負担を減らせます。

小規模宅地等の特例による大幅減額

相続税対策で最も効果が大きい特例です。

特定居住用宅地等（自宅） - 330m²まで80%減額 - 例：評価額5,000万円→特例適用後1,000万円

特定事業用・貸付事業用宅地等 - 400m²まで80%減額、または200㎡まで50%減額

適用要件（厳格） - 配偶者または同居親族が相続 - 申告期限まで所有・居住（事業継続）を継続

参考: 小規模宅地等の特例｜国税庁

配偶者控除の適用条件

配偶者は1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額まで相続税が非課税です。ただし、配偶者に財産を集中させると二次相続で子どもに重い税負担がかかる可能性があります。

参考: 配偶者の税額の軽減｜国税庁

相続不動産を売却する際の特例措置

空き家の3,000万円特別控除 - 譲渡所得から最大3,000万円を控除 - 適用期限は令和9年12月31日まで - 2024年以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は控除上限2,000万円 - 対象は昭和56年5月31日以前建築の家屋（耐震改修または取壊し等の要件あり） - 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却

取得費加算の特例 - 支払った相続税の一部を取得費に加算可能 - 相続税の申告期限から3年以内の売却が条件

✓ 相続発生後の特例は要件が厳格で期限も定められています。小規模宅地等の特例は節税効果が極めて大きいため、要件を満たすよう慎重に手続きを進めることが重要です。

トラブルを避けて確実に実行するために

優れた節税対策も、家族間のトラブルで台無しになっては意味がありません。円滑な相続を実現する準備も同時に進める必要があります。

遺言書作成と遺留分への配慮

遺言書で自分の意思を明確に伝えられますが、遺留分（法定相続人の最低限の取り分）への配慮が必要です。特定の人に財産を集中させすぎると遺留分侵害額請求を受けるリスクがあります。配分の理由を家族にしっかり説明しておくことが円満な相続につながります。

専門家チームとの連携

相続税対策は複雑で多岐にわたる専門知識が必要です。

• 税理士：相続税・贈与税の申告、節税プラン立案
• 司法書士：不動産登記、遺言書作成サポート
• 不動産会社：物件評価、売却タイミング・手法の提案

専門家の連携により、法的にも税務的にも最適な対策を実行できます。

早期計画の重要性

暦年贈与のように時間をかけて効果を発揮する対策もあれば、要件を満たすために数年単位の準備が必要な特例もあります。「まだ元気だから大丈夫」と先延ばしにせず、健康なうちに家族と話し合い、専門家に相談しながら計画を立てることが最大の節税効果を生みます。

✓ 相続は財産の承継だけでなく、家族の絆を守る機会でもあります。法律的・税務的な対策と家族間のコミュニケーションを大切にすることが円満な相続につながります。

まとめ：計画的な対策が未来の安心を作る

不動産相続における節税対策は、知っているかどうかで税負担が大きく変わる分野です。生前贈与の活用、相続時精算課税制度の選択、小規模宅地等の特例の準備など、選択肢は多岐にわたります。

花小金井や田無エリアで不動産を所有されている方も、早めに対策を始めることでより多くの選択肢を持てます。暦年贈与のように時間をかけて効果を発揮する方法もあれば、賃貸経営のように不動産活用と節税を両立させる方法もあります。

重要なのは、複数の対策を組み合わせて最大限の節税効果を目指すこと、そして専門家のサポートを受けながら早期かつ計画的に進めることです。

センチュリー21ネクストドアでは、花小金井・田無エリアの不動産売却だけでなく、相続に関するご相談も承っています。税理士や司法書士などの専門家ネットワークと連携し、お客様の状況に合わせた最適なプランをご提案いたします。早めの準備が未来の安心につながります。