2025.05.01コラム
【相続不動産の活かし方】売却と活用どっちが得？家・土地を上手に活用する方法
親や親族から家や土地を相続したとき、その不動産をどうするか悩まれる方は少なくありません。特に遠方にある物件や自分自身が住む予定のない不動産の場合、「売却すべきか」「活用すべきか」という選択に直面します。花小金井・田無エリアでも、相続不動産の取り扱いについて多くのご相談をいただいています。センチュリー21ネクストドアでは、このような悩みを抱える方々に最適な選択をサポートしています。
本記事では、相続した不動産の売却と活用それぞれのメリット・デメリットを解説し、どのような状況ならどちらの選択が適しているのかをご紹介します。
目次
相続した不動産の選択肢：売却と活用
相続で不動産を受け継ぐ状況の整理
相続によって不動産を受け継ぐケースは様々です。実家を相続したが既に自分の家がある、離れた場所にあるアパートを相続した、使っていない土地を相続したなど、状況は人それぞれ。まずは相続した不動産の状況を整理することが大切です。
相続した不動産の状況を整理する際のポイント：
- 物件の立地（最寄り駅からの距離、周辺環境など）
- 物件の状態（築年数、メンテナンス状況など）
- 現在の利用状況（空き家、賃貸中など）
- 固定資産税などの維持費用
これらを踏まえて、その不動産を「売却する」か「活用する」かという選択肢を検討することになります。相続した時点での不動産の状態や立地条件が、その後の意思決定に大きな影響を与えるため、客観的な視点で物件の現状を把握することが重要です。
売却と活用のそれぞれの概要と基本的な考え方
不動産売却とは、所有している不動産を第三者に売り、現金化することです。売却のプロセスは、不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結び、買い手が見つかれば売買契約を締結し、最終的に物件の引き渡しを行います。
不動産活用とは、所有している不動産を売却せずに、収益を生み出す資産として利用することです。賃貸住宅にする、駐車場として貸し出す、商業施設として活用するなど、様々な方法があります。
基本的な考え方として、不動産は「売却」と「活用」どちらを選ぶべきかを考える際は、以下のポイントを意識すると良いでしょう。
- 現金が必要か、継続的な収入が欲しいか
- 不動産の維持管理にどれだけ時間と労力をかけられるか
- 不動産の将来性（地価の上昇・下落予測など）
- 相続税対策としての活用可能性
相続した不動産の取り扱いを決める際、短期的な視点だけでなく、長期的なライフプランや資産運用の観点から最適な選択を検討することが重要です。
不動産を売却するメリット・デメリット
売却のメリット（現金化、税金負担の軽減、管理の手間からの解放）
相続した不動産を売却する主なメリットは以下の通りです。
- 現金化できる
不動産を売却すれば、まとまった資金を手に入れることができます。相続に伴う税金の支払いや、他の相続人への代償金の支払い、自身の生活資金など、様々な資金需要に対応できます。 - 固定資産税の納税負担がなくなる
不動産を所有している限り、毎年固定資産税や都市計画税などの税金が発生します。売却することでこれらの定期的な支出から解放されます。 - 不動産管理の手間から解放される
空き家の場合、防犯対策や定期的な清掃、メンテナンスなどが必要になります。売却すれば、これらの管理の手間や心配から解放されます。 - 新たな資産への組み換えが可能になる
売却で得た資金を株式や債券、あるいは立地条件の良い別の不動産など、より収益性の高い資産に組み替えることができます。
相続した不動産を売却するメリットは、資産の流動化と管理負担の軽減が大きなポイントです。特に遠方にある物件や複数の相続人で共有している場合は、売却によってスッキリと解決できることが多いでしょう。
売却のデメリット（手取り額が予想より少なくなる可能性、相続税の節税効果が得られない可能性）
一方で、不動産売却にはいくつかのデメリットも存在します。
- 思ったよりも手取りが多くない可能性がある
不動産を売却する際には、仲介手数料、印紙税、登記費用などの諸経費がかかります。また、売却益に対しては譲渡所得税が課税されるため、想定していたよりも手元に残る金額が少なくなる可能性があります。 - 譲渡所得税の負担が生じる
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として20.315%、5年以下の場合は短期譲渡所得として39.63%の税率が適用されます。 - 不労所得を得る機会を失う
不動産を活用すれば継続的な収入を得られる可能性があります。売却してしまうと、この不労所得を得る機会を永久に失うことになります。 - 相続税の節税効果を得られない可能性がある
不動産を所有し活用することで得られる相続税の軽減効果（小規模宅地等の特例など）を受けられなくなります。
不動産売却のデメリットとして、一度売却してしまえば、その後の市場価値の上昇分を享受できなくなることも考慮すべき点です。特に将来的に発展が見込まれるエリアでは、長期保有することで資産価値が高まる可能性もあります。
不動産を活用するメリット・デメリット
活用のメリット（継続的な収益の可能性）
相続した不動産を活用する主なメリットは以下の通りです。
- 長期に安定した収益を得られる可能性がある
賃貸住宅や駐車場として活用すれば、継続的な収入を得ることができます。特に入居需要の高いエリアでは、安定した賃料収入が期待できます。 - 地価の変動を気にせず保有できる
賃料収入があれば、不動産の維持費をカバーしながら資産として保有し続けることができます。将来的な地価上昇の可能性も残したまま、資産を維持できます。 - 相続税の節税効果を得られる
不動産を賃貸に出すなど事業用として活用していれば、相続時に「小規模宅地等の特例」を適用できる可能性があります。これにより、相続税評価額を最大50%減額できるケースもあります。
不動産活用のメリットは、資産を手放さずに収益を生み出せる点にあります。特に好立地の物件であれば、長期的に見て売却よりも活用の方が総合的な利益が大きくなる可能性が高いでしょう。
活用のデメリット（管理の手間、初期投資や維持費用の負担）
不動産活用には以下のようなデメリットも存在します。
- 管理の手間がかかる
賃貸経営では、入居者の募集や契約、トラブル対応、建物の修繕など、継続的な管理が必要になります。管理会社に委託することもできますが、その場合は管理費用が発生します。 - 初期投資や維持費用の負担がある
活用するためには、建物のリフォームや設備の更新などの初期投資が必要になることがあります。また、経年劣化に伴う修繕費用も継続的に発生します。 - 空室リスクがある
賃貸経営では、入居者が見つからない「空室リスク」があります。空室期間が長引けば、その間の収入はゼロになりますが、固定資産税などの費用は継続して発生します。
不動産活用のデメリットとして、時間と労力、そして継続的な資金投入が必要という点が挙げられます。特に遠方に住んでいる場合や高齢の場合は、管理の負担が大きくなるため注意が必要です。
ケース別検討：売却が向いているケース
不要な不動産を現金化したい
以下のようなケースでは、売却が適している可能性が高いです。
- 相続税や他の税金の支払いに充てる資金が必要
相続税の納税資金が不足している場合や、他の負債の返済が必要な場合は、不動産を売却して現金化するのが合理的な選択肢です。 - 遠方にある物件で管理が困難
相続した不動産が遠方にあり、定期的な管理が難しい場合は、売却して管理の負担から解放されることを検討すべきでしょう。 - 老朽化が進んでおり、修繕費用の負担が大きい
建物の老朽化が進んでおり、活用するには大規模な修繕が必要な場合、その費用対効果を考えると売却が適切なケースもあります。
花小金井・田無エリアでも、駅から離れた場所にある物件や、建物の老朽化が進んでいる物件は、賃貸需要が限られるケースがあります。そのような場合は、不動産市場の動向を見極めながら、適切なタイミングでの売却を検討することが重要です。
相続手続きを簡素化したい
相続手続きの簡素化という観点からも、売却が適しているケースがあります。
- 相続人が複数いて、現物分割が難しい
相続人が複数おり、不動産を共有するとトラブルの原因になりかねない場合は、売却して現金で分割する方が円滑です。 - 相続人の間で不動産の活用方針について意見が分かれている
ある相続人は賃貸に出したいが、別の相続人は売却したいなど、活用方針について意見が一致しない場合は、売却して現金分割するのがトラブル防止につながります。
相続手続きにおいては、相続人間の合意形成と円滑な財産分割が重要です。不動産の共有状態が長引くと、将来的なトラブルの種になる可能性もあるため、売却による現金化は一つの有効な解決策と言えるでしょう。
ケース別検討：活用が向いているケース
安定した収入源を確保したい
以下のようなケースでは、不動産の活用が適している可能性が高いです。
- 好立地の物件で安定した賃貸需要が見込める
駅近や交通アクセスの良い場所にある物件は、安定した賃貸需要が見込めます。花小金井・田無エリアでも、駅周辺の物件は賃貸需要が高く、安定した収入源として活用できる可能性があります。 - 定年退職後の収入源として活用したい
退職後の収入源として不動産収入を得たい場合は、売却よりも活用する方が長期的なメリットが大きいでしょう。年金と合わせて安定した老後の資金計画を立てられます。 - 現時点で現金化の必要性が低い
相続税の支払いや他の資金需要がなく、当面は現金化の必要がない場合は、不動産を活用して収益を得ながら資産価値を維持する選択肢を検討すべきです。
不動産活用による収入源確保を考える場合、物件の状態や立地条件に加えて、賃貸市場の動向も考慮することが重要です。花小金井・田無エリアは東京のベッドタウンとして人気があり、賃貸需要が比較的安定している地域と言えます。
将来的な資産価値の向上を期待したい
資産価値の観点からも、活用が適しているケースがあります。
- 今後の発展が見込まれるエリアにある物件
再開発計画があったり、交通インフラの整備が予定されているなど、将来的に地価の上昇が期待できるエリアでは、売却せずに保有し続けることで資産価値の向上を享受できる可能性があります。 - 相続税対策を考慮したい
不動産を活用することで、相続時に「小規模宅地等の特例」などの適用を受けられる可能性があります。節税効果を考えると、売却よりも活用の方が有利なケースもあります。
将来的な資産価値を考える上で、地域の発展性や不動産市場の長期的な動向を見極める目が重要です。センチュリー21ネクストドアでは、花小金井・田無エリアの地域特性や市場動向に精通したスタッフが、資産価値の観点からも最適なアドバイスを提供しています。
売却・活用以外の選択肢
賃貸に出す
相続した不動産を賃貸に出すことは、最も一般的な活用方法の一つです。
- 居住用物件として賃貸
一般的な賃貸住宅として貸し出す方法です。賃料収入を得ながら、資産としての不動産を維持できます。 - 法人向けに貸し出す
法人契約は個人契約よりも安定性が高い傾向があります。オフィスや社宅として貸し出すことで、長期的な契約が期待できます。
賃貸経営を成功させるためには、物件の特性に合わせた賃貸形態の選択と適切な家賃設定が重要です。また、管理会社との連携によって、遠方に住んでいても安心して賃貸経営を行うことが可能です。
リフォームして住む
相続した不動産を自分自身や家族の住まいとして活用する選択肢もあります。
- セカンドハウスとして活用
週末や休暇時に利用するセカンドハウスとして活用することで、別荘感覚で使いながら資産も維持できます。 - 子供や親族に住んでもらう
子供や親族に住んでもらうことで、空き家問題を解決しながら家族の住居費負担を軽減できます。
リフォームして住む場合は、現在の生活拠点との距離や将来の住み替え計画との整合性を考慮することが重要です。
更地にして利用する
建物を解体して更地にしてから活用する選択肢もあります。
- 駐車場として活用
駅近や商業施設の近くであれば、駐車場として活用することで、比較的少ない初期投資で収益を得られる可能性があります。 - コンテナ収納として活用
都市部などでは、コンテナ収納ビジネスとして活用する方法もあります。需要次第では安定した収益源になります。
更地にして活用する場合は、解体費用と活用後の収益性のバランスを考慮することが重要です。また、土地の用途地域や形状によって、可能な活用方法が制限される場合もあるため、事前に確認が必要です。
判断のポイントと注意点
不動産の立地や状態、市場動向を考慮する
相続した不動産の売却か活用かを判断する際は、以下のポイントを考慮することが重要です。
- 立地条件の評価
駅からの距離、周辺の生活利便施設、教育機関の有無など、立地条件は不動産の価値や活用可能性に大きく影響します。花小金井・田無エリアでも、駅からの距離や周辺環境によって、売却価格や賃貸需要が大きく異なります。 - 建物の状態と築年数
築古の建物は、リフォーム費用や将来的な修繕費用が高額になる可能性があります。建物の状態を専門家に確認してもらい、活用するためのコストを試算することが重要です。
不動産の判断において、客観的なデータと専門家の意見を参考にし、感情的な判断に偏らないことが重要です。特に思い入れのある実家などの場合、感情が判断に影響することがありますが、財産としての側面も冷静に評価すべきでしょう。
将来のライフプランや資金計画に合わせて検討する
個人のライフプランや資金計画との整合性も重要な判断材料です。
- 短期・中期・長期の資金需要
今後5年、10年、20年といったスパンでの資金需要を考慮し、現金化が必要なタイミングと金額を検討することが重要です。 - リタイアメント計画との整合性
退職後の収入源として不動産収入を位置づけるなら、活用が適しているでしょう。一方、リタイア後に旅行や趣味に使うためのまとまった資金が欲しいなら、売却も選択肢になります。
将来のライフプランを考える際は、5年、10年先の自分の生活や家族の状況を具体的にイメージすることが大切です。漠然とした将来像ではなく、具体的なライフイベントや資金需要を想定した上で判断しましょう。
専門家（不動産会社、税理士など）に相談する
最終的な判断をする前に、専門家に相談することをおすすめします。
- 不動産会社への相談
不動産会社は、物件の市場価値や賃貸需要、活用の可能性などについて、専門的な知見を持っています。センチュリー21ネクストドアでは、花小金井・田無エリアの不動産市場に精通したスタッフが、相続不動産の最適な選択をサポートしています。 - 税理士への相談
相続税や譲渡所得税など、税金面での影響を正確に把握するために、税理士に相談することも重要です。特に活用と売却で税負担に大きな差が出るケースもあります。
専門家への相談においては、一社だけでなく複数の専門家の意見を聞くことで、より多角的な視点から判断材料を得ることができます。特に不動産会社による査定は、複数社に依頼することで適正な市場価値を把握できるでしょう。
不動産の売却や活用でお悩みの際は、ぜひセンチュリー21ネクストドアにご相談ください。地域密着型の不動産会社として、お客様一人ひとりに最適なアドバイスをご提供いたします。
まとめ
相続した不動産の取り扱いは、個人の状況や物件の特性、市場環境などによって最適な選択肢が異なります。
売却のメリットは、現金化による資金の流動性確保や管理負担からの解放ですが、将来的な資産価値の上昇機会を失うというデメリットもあります。一方、活用のメリットは継続的な収入確保や資産価値の維持・向上ですが、管理の手間や修繕費用などの負担が生じます。
どちらの選択が正解かは、相続した不動産の立地や状態、自身のライフプランや資金計画、税金対策などを総合的に考慮して判断する必要があります。特に感情的な要素と経済的な合理性のバランスを取ることが重要です。
悩んだときは、地域の不動産事情に詳しい専門家に相談することをおすすめします。センチュリー21ネクストドアでは、花小金井・田無エリアに特化した不動産売却のサポートを行っており、相続不動産の最適な選択について親身にアドバイスしています。
相続した不動産の選択は、一度決めたら変更できないものではありません。状況の変化に応じて、定期的に判断を見直すことも大切です。最終的には、ご自身や家族にとって最もメリットが大きい選択をすることが「正解」と言えるでしょう。
不動産の売却や活用でお悩みの際は、ぜひセンチュリー21ネクストドアにご相談ください。地域密着型の不動産会社として、お客様一人ひとりに最適なアドバイスをご提供いたします。